Меню сайта
Зеркало

Гость, мы рады вас видеть. Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь!
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Поиск
Главная » Статьи » Разное » Популярно о недвижимости

Наследование недвижимости. Часть 2-я.
Наследование недвижимости: проблемы, с которыми может столкнуться каждый (Часть 2)
Иллюстрация http://www.inmagine.com/

Продолжая тему наследования недвижимости в Украине, в этот раз речь пойдет о проблемах наследования зданий.

Наследование зданий

Учитывая проблемы наследования земли, можно сделать нехитрый вывод о том, что право на получение земельного участка по наследству возникает лишь при условии возникновения права собственности на эту землю у наследодателя. Не минует такое предостережение и вопросы наследования зданий. Однако, в отличие от статичной земли, здания имеют особый правовой режим с точки зрения возникновения права на них.

Условно можно выделить два вида строительства: законное и незаконное.

Законным строительством является строительство, начатое и осуществленное:

  1. на земельном участке, который отведен для этой цели (принадлежит на праве собственности или праве пользования лицу-застройщику и ее целевое назначение допускает осуществление такого строительства);
  2. при наличии надлежащим образом утвержденного проекта строительства;
  3. при наличии надлежащего разрешения, в случае необходимости получения такого разрешения;
  4. при условии соблюдения строительных норм и правил.

Рассмотрим нюансы наследования дома, здания или сооружения, строительство которых осуществляется или осуществлено законно.

В этой категории существует две группы: завершенное и незавершенное строительство.

К объектам завершенного строительства принадлежат объекты, которые введены в установленном порядке в эксплуатацию. Это следует из пункта 1.6 Временного положения о порядке регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины №7/5 с 07.02.2002 года (в дальнейшем - Временное положение). А именно, государственной регистрации подлежит право собственности на законченное строительством недвижимое имущество, которое принято в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

После введения объекта в эксплуатацию владельцу объекта выдается свидетельство о праве собственности, которое регистрируется Бюро технической инвентаризации в государственном реестре прав. С момента государственной регистрации права на завершенный строительством объект, лицо становится собственником этого объекта.

Правоустанавливающим документом на такой объект является свидетельство о праве собственности. Если собственник завершенного строительством объекта из-за смерти не сможет получить свидетельство о праве собственности, наследникам придется обращаться в суд для признания за ними права собственности на наследство, поскольку наследодатель осуществлял законное строительство, которое было введено в эксплуатацию, тем не менее, не успел получить правоустанавливающий документ. Такое право должно быть признано судом, как в решении от 17.01.2007 года по делу № 2-377/07. Истица просила признать право собственности на жилой дом, который был построен ее родителями в 50-х годах прошлого столетия, за собственные средства, на земельном участке предоставленной им сельсоветом для застройки и постоянного пользования. Свидетельство о праве собственности не было получено, регистрация в БТИ не осуществлялась, в связи с непониманием матерью требований законодательства по этому вопросу. Однако дом построен по согласию исполкома сельсовета, отвечает строительным нормам и правилам Украины, является пригодным для проживания (эксплуатации), что подтверждается справкой исполкома сельсовета, справкой-характеристикой БТИ, техническим паспортом на объект недвижимого имущества. Вследствие чего, в исковых требованиях было удовлетворено.

В таком случае, главное доказать, что дом был построен законно, строительство закончено, а наследник вправе получить наследство.

Иная ситуация складывается в случае не завершенных строительством объектов. Как следует из вышеизложенного, объекты, не завершенные строительством – объекты не сданные в эксплуатацию и которые невозможно признать пригодными для эксплуатации, как это было сделано в выше приведенном примере.

Согласно абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования (в дальнейшем - материалы), которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Признать право собственности на материалы возможно в любой момент, правда, лишь путем обращения в суд, поскольку законом не предусмотрена регистрация права собственности на материалы. Однако существует исключение из этого правила.


Так, согласно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, в случае необходимости, лицо, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который, регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Можно сказать, что материалы являются объектом незавершенного строительства, однако зарегистрировать право собственности на них как объект недвижимого имущества возможно лишь при условии, что это имущество станет предметом соответствующего соглашения.

Это также вытекает из абз. 2 п. 1.4 Временного положения, которым установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения сделки относительно объекта незавершенного строительства.

Таким образом, регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства происходит в случае необходимости заключения договора относительно этого объекта.

Это условие может отрицательно повлиять на процесс признания права собственности за наследниками на объект незавершенного строительства, поскольку, после смерти наследодателя, у него может и не существовать необходимости заключения соглашения относительно имущества, а зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства невозможно, так как отсутствует документ о праве на наследование объекта незавершенного строительства. Последний документ невозможно получить в силу того, что нет правоустанавливающего документа на объект незавершенного строительства. Как мы видим, это является замкнутым кругом.

В связи с чем, можно воспользоваться правом на признание наследника - лицом, к которому перешли права и обязанности застройщика в порядке абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины. Успешным примером признания права собственности в порядке наследования на строительные материалы, которые были использованы при строительстве жилого дома, готовность которого составляла 13%, можно назвать решение по делу № 2-197 от 18.08.2009 года. Поскольку, строительство не было закончено при жизни родителей истца, он просит признать право собственности на конструктивное сооружение - фундамент, стоимостью 29830 грн., которое находится на земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства. Истец просит суд признать, что к нему перешли права и обязанности как застройщика, поскольку он имеет намерение завершить строительство. Важной особенностью этого дела является набор доказательств на подтверждение законного строительства недостроенного (незавершенного строительством) дома, а именно: решение исполкома горсовета о предоставлении земельного участка для индивидуального строительства, пояснительная записка к проекту застройки земельного участка, акт выноса в натуру границ земельного участка и разбивки зданий.

По делу № 2-354 также принято решение в пользу истца-наследника, признано право собственности на строительные материалы, поскольку строительство осуществлялось отцом истца в соответствии с законом. Такая позиция была изложена в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 30.05.2008 года №7: если строительство осуществлялось согласно закону, то в случае смерти застройщика до завершения строительства, его права и обязанности как застройщика, входят в состав наследства.

Исходя из этого, мы можем прийти к заключению о том, что успех в признании права собственности на объект незавершенного строительства или на материалы, которые задействованы в строительстве, зависит от законности осуществления данного строительства. В противном случае, неминуема проблема, о которой речь пойдет дальше.

Незаконное или самовольное строительство является настоящей проказой нашего времени. К сожалению ни застройщики, которые осуществляют незаконное строительство, ни их будущие наследники, не сознают всех рисков, с которыми связаны такие капиталовложения.

Незаконным строительством, которое согласно ч. 1 ст. 376 ГК Украины имеет название самовольного, является строительство, отвечающее таким признакам:

  1. осуществлено или осуществляется на земельном участке, который не был отведен для этой цели в установленном порядке;
  2. при отсутствии надлежащего разрешения на строительство;
  3. при отсутствии надлежащим образом утвержденного проекта для строительства;
  4. осуществление строительства с существенным нарушением строительных норм и правил.

Каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы считать строительство незаконным (самовольным).

В ч. 2 ст. 376 ГК Украины указано, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Необходимо указать, что самовольное строительство не одобрялось и в прошлом. Статья 105 Гражданского кодекса УССР от 1963 года предусматривала последствия самовольного строительства дома. Гражданин, который построил дом или его часть (пристройка) без установленного разрешения, или без надлежащим образом утвержденного проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом или пристройкой (продавать, дарить, сдавать в найм и т.п.).

Эти нормы являются ключевыми в вопросе наследования объекта самовольного строительства и прослеживаются в решении от 18.10.2007 года по делу № 2-960/07. Истец обратился в суд и просил признать право собственности на земельный участок и жилой дом, которые мать истца завещала своим детям. Суд, отказывая в иске, указал, что для возникновения права собственности на дом необходимо, чтобы этот дом был построен на земле, отведенной наследодателю по договору в бессрочное пользование для строительства, или была приобретена в другом установленном законом порядке. В связи с чем, наследодатель имел бы право возводить на участке здания, сооружения и приобрел бы на них право собственности. В противоположном случае, дом будет считаться самовольным строительством со всеми правовыми последствиями, предусмотренными ст. 376 ГК Украины (ст. 105 ГК УССР в ред. 1963 года).

Не смотря на то, что вследствие самовольного строительства, имущественные права наследников могут стать вообще нереализованными, современное общество с нездоровым упрямством и верой в «светлое будущее» не пугают такие обстоятельства. Руководствуясь принципом «из любой ситуации есть выход», рассмотрим каким образом решить проблемы наследования объектов самовольного строительства.

Во-первых, ч. 3 ст. 376 ГК Украины установлено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, не отведенном для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке этому лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Итак, при условии оформления прав на земельный участок за наследодателями, например, путем выкупа, при устранении нарушений строительных норм и правил, если такие имеются, уплате штрафа за незаконное строительство и составлении технического паспорта, представляется возможным признать право собственности на такой объект в судебном порядке.

Во-вторых, если земельный участок был с самого начала отведен в установленном порядке для строительства или находился в собственности наследодателя, то после исключения других признаков самовольного строительства, о которых говорилось выше, вполне обосновано признание права собственности на здание за наследодателями. Такой вариант реализован на практике по делу №2п-4 2008г., в решении от 14.02.2008 года признано право собственности на самовольно построенный жилой дом.

В-третьих, если все таки невозможно устранить неприятность с правами на земельный участок, нужно отталкиваться от таких вопросов: был ли объект построен или перестроен? Возможно ли получить справку-характеристику (выписку) на предыдущий дом, который было перестроен? Был ли приобретен по соглашению перестроенный дом? На каком основании началось строительство? Ответы на эти вопросы могут помочь решить сложный клубок юридических казусов, которые, как правило, возникают в результате стремления людей обойти бюрократические и другие сложности в процессе реализации своего права на создание имущества.

Указанными примерами не ограничивается круг вопросов, которые возникают во время наследования земли и зданий. Решение многих из определенных проблем, по нашему мнению, состоит в повышении общей правовой культуры и культуры собственности в государстве. Ответственные собственники имущества должны беспокоиться о наличии всех необходимых документов, для того, чтобы не потерять имущество для своих наследников и не спорить о несовершенном законодательстве и несправедливости жизни.

http://www.prostopravo.com.ua/nasledstvo/stati/nasledovanie_nedvizhimosti_problemy_s_kotorymi_mozhet_stolknutsya_kazhdyy_chast_2

Категория: Популярно о недвижимости | Добавил: Любовь (09.05.2011)
Просмотров: 1620 | Комментарии: 1 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 1
1 joff   (13.05.2011 11:49)

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Advertising
Advertising

Copyright MyCorp © 2017
  Рейтинг@Mail.ru