В Украине ожидается жилищная реформа. Новый Жилищный кодекс, принятый Верховной Радой в первом чтении, будет вновь рассматриваться осенью. Пока, следуя принципу «успеется», проект кодекса мало кто читал, но те, кто все-таки не поленились, предупреждают: документ чреват многими неприятностями для граждан страны.
Достаточно сказать, что людям придется смириться не только с заведомо завышенными тарифами на услуги ЖКХ, но и с выселением из квартир за долги. Неужели о такой реформе мечтали столько лет?
Говорить о реформе в сфере ЖКХ, а точнее, о новом Жилищном кодексе, надо с профессионалами. Наш выбор пал на аспирантку Одесского регионального института государственного управления Национальной академии государственного управления Евгению Абрамову. Еще зимой она возглавляла Одесское городское управление ЖКХ, а совсем недавно в ИА «МОСТ-Одесса» прошел «круглый стол» на эту тему, точнее, обсуждался вопрос: какие угрозы для граждан страны таит новая редакция Жилищного кодекса? В обсуждении также приняла участие Евгения Абрамова.

— Евгения Георгиевна, чего ждать одесситам от нового Жилищного кодекса, если он будет принят в нынешнем виде?

— Этот документ коснется всех граждан Украины, а не только одесситов. Проект предусматривает либерализацию государственной политики в сфере ЖКХ. Он ужесточает взаимоотношения между производителем услуг и потребителем, и, скажем так, мера ужесточения не в пользу потребителя, а скорее, в пользу посредников между производителем и потребителем, так называемых управляющих компаний. На мой взгляд, жилищное хозяйство — это сегмент украинской экономики, который остался не приватизированным крупным капиталом. Все изменения государственной политики, происходящие сейчас, направлены на привлечение крупного капитала в жилищную сферу, так как рыночными методами этого достичь нельзя: крупный капитал в эту сферу не пойдет.

Если бы у нас не было так называемой малой приватизации — приватизации жилого фонда, которая прошла в начале девяностых годов, тогда бы крупный капитал мог выкупать у государства дома и сдавать их внаем. Но мы приватизировали свои «развалины», и теперь частный капитал не может инвестировать в это жилье, так как нет механизма возврата инвестиций, а люди не имеют на это финансовой возможности. По данным ООН, озвученным осенью прошлого года, восемьдесят девять процентов населения Украины находятся за чертой бедности по стандартам Евросоюза.

Моя собеседница рассказала, что 15 июня в Киеве после акции протеста против принятия Жилищного кодекса адвокат-правозащитник Татьяна Монтян объявила шестинедельную голодовку.

— К сожалению, на акцию протеста поднялись, в основном, только представители ОСМД, которые на себе испытали, что такое управляющие компании. Рядовой потребитель, которого обслуживает коммунальное предприятие, думает, что это самая большая беда в его жизни. Конечно, имеется много претензий к жилищникам, там есть над чем работать, но как сказал мой коллега на «круглом столе», «если примут этот Жилищный кодекс, люди будут вспоминать ЖКСы как манну небесную».

Почему? Да потому, что эта форма управления имеет два плюса: директор жилищно-коммунального сервиса назначается мэром города, и у мэра есть возможность его уволить, если он плохо работает. Это первое. И второе, каждое коммунальное предприятие, в том числе и жилищное, подпадает под проверки многих органов, начиная с КРУ и заканчивая СБУ. Это совершенно открытые структуры.

ОСМД — более закрытая форма управления жильем, а управляющие компании — это частный бизнес: в лучшем случае это будет СПД (субъект предпринимательской деятельности. — Авт.) или частное предприятие, в худшем — крупная корпорация, подчиненная крупному капиталу. Туда не зайдет ни один проверяющий. Какой тариф назовут, по такому и надо будет платить. В ином случае будет запущен механизм выселения из квартиры.

— А надо ли принимать такой бесчеловечный кодекс?

— Мне этот вопрос задавали на пресс-конференциях неоднократно. В принципе, скажу честно, я не вижу необходимости принимать какой-либо кодекс. Ведь что такое кодекс? Это унифицированный, систематизированный нормативно-правовой акт, который объединяет имеющиеся акты, исключает устаревшие. Кодификация — это систематизация законодательства. Этим же кодексом ничего не систематизируется. Такое впечатление, что документ писал даже не студент третьего курса юрфака.

Вот маленький пример. В полномочиях министерства центральной исполнительной власти написано, что к его функциям относится реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства. Такие нормы в кодекс не закладываются. Реализация политики — да, а какая будет политика, неважно. Будет ли это реформирование или модернизация — это уже инструменты реализации политики. Реформирование не является полномочием. Документ получился не того уровня, каким он должен быть. И самое страшное в том, что, по Конституции, наше государство социальное, а кодекс преследует совсем противоположную цель.

— На ваш взгляд, что-то можно будет сделать с жилищным фондом без принятия кодекса?

— Несомненно, жилищный фонд обновлять надо, но есть более щадящие для граждан Украины методы обновления, а мы к ним почему-то не прибегаем. Никто не мешает городским властям взять кредиты на строительство (обновление) жилищного фонда, но не берут.

Когда я была начальником управления ЖКХ, у меня была задумка построить хотя бы один типовой многоэтажный дом в старой части города, где надо начинать комплексную реконструкцию. В бывшем Ильичевском районе на месте обрушенных домов можно было бы найти «пятно» под строительство, например, шестнадцатиэтажки. Типовой проект хорош тем, что для его реализации не нужно заключение «Укринвестэкспертизы», то есть время от принятия управленческого решения до начала его реализации минимальное.

Такой проект реализовало бы коммунальное предприятие. Оно хорошо тем, что может работать с минимальной рентабельностью, абсолютно подконтрольно городскому голове и городскому совету, платит «белую» зарплату, подоходный налог с которой поступает в городской бюджет, и прочее. Расчеты показали, что квартиры шести этажей были бы выделены бесплатно жителям этого микрорайона, дома которых подлежат сносу, а квартиры десяти этажей можно было бы реализовать и на вырученные средства начать строительство следующего точно такого же дома. Кстати, все вышесказанное полностью соответствует Закону Украины «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

В настоящий момент строительство новых домов идет по извращенной схеме: инвестор строит дом за деньги будущих собственников квартир, а оформляет его на себя. Но все эти моменты нынешний проект кодекса не устраняет. Не прописаны в нем и обязательства государства по отселению людей из аварийного жилого фонда. Не прописано требование о проведении первого капитального ремонта после создания ОСМД. В целом, я считаю, проект нуждается в серьезной переработке, и не только в части юридических ляпов, необходимо менять идеологию документа.

— Говорят, в Эстонии существуют ночлежки для тех, кто лишился жилья. Это действительно так?

— Мне довелось общаться с представителями управляющих компаний стран Прибалтики. В 2004 году они только собирались стать управляющими и рассказывали, как это будет хорошо. С результатами мы ознакомились в 2007 году. На самом деле, учиться у них нечему. К этому моменту у них люди уже жили в ночлежках. Хорошо «поднялись» на этом несколько управляющих компаний. Заработал механизм отъема квартир за долги по плате за жилищно-коммунальные услуги, который сейчас закладывается в проекте Жилищного кодекса Украины.

Человек получал уведомление о том, что его квартира продана и ему дается три дня для выселения. Ему сообщался номер счета, на котором находится остаток денег после продажи квартиры, оплаты аукциона и коммунальных долгов. Этих денег, как правило, хватало на приобретение бокса для вещей и их перевозки.

Вот такая ситуация была там в 2007 году. Об этом рассказывали сами эстонцы, работавшие в управляющих компаниях и приехавшие к нам на конференцию, которую проводила ассоциация «Укржилэксплуатация».

— Они считают, что это правильно?

— Нет, с моральной точки зрения, они считают, что это не правильно, но свое законодательство они не нарушали. Они действовали в рамках закона своей страны и были рады, что нашли свою «нишу».

— Вы не спрашивали, в дальнейшем люди из ночлежек выбирались или оставались там навсегда?

— Выбраться очень сложно, причем попадали туда не только низшие слои населения. Большой процент людей — менеджеры, которые трудились на административной работе. Понятно, это не бомжатник. Ночлежки — это другой, параллельный бизнес. Каждое койко-место имеет свою цену.

— Можно ли сравнить ночлежки Эстонии с нашим отселенческим фондом, где люди остаются на долгие годы?

— Эстония — маленькая, компактная страна. Менталитет эстонцев отличается от нашего. Окажись мы в подобной ситуации, наши ночлежки были бы, наверное, хуже, чем у них, и даже хуже отселенческого фонда. Нельзя тупо копировать и проецировать на нашу страну чужой для нас зарубежный опыт.

Возвращаясь к проекту Жилищного кодекса, хочу сказать, что, к сожалению, я не нашла в нем ничего, что вселило бы надежду на лучшее. Я понимаю, почему Татьяна Монтян протестует и объявила голодовку.

Формальная свобода выбора формы управления жилым фондом, заложенная в проект кодекса, на самом деле, существовать не будет. В кодексе заложены «подводные камни», которые могут не позволить ОСМД самостоятельно управлять своим жилым фондом, а делать это только при посредничестве управляющей компании, так как критерии соответствия компании по управлению жильем будет прописывать Кабмин.

В массы через СМИ вбрасывается ложный тезис о неэффективном собственнике — государстве и сверхэффективном — частном капитале. Все идет к тому, что управление нашим жилым фондом перейдет в руки крупного капитала, а он «идет» в эту сферу за сверхприбылью.

Высказать свое мнение по этому вопросу я попросила еще одного участника уже упоминавшегося «круглого стола» председателя Ассоциации «Одесский жилищный союз» Евгения Мальнева.

— Евгений Павлович, на «круглом столе» вы не очень лестно отзывались о проекте нового Жилищного кодекса. Например, вы сказали, что новый кодекс может не позволить нынешним жилищно-строительным кооперативам управлять собственными домами. Можно узнать, почему?

— Украине нужен новый Жилищный кодекс, который бы регулировал отношения жильцов и коммунальщиков, представителей коммунальной сферы и органов местной и государственной власти. Но тот проект кодекса, который предполагается принять в ближайшее время, не защищает права и интересы граждан, живущих, например, в многоквартирных домах, а направлен на введение крупного капитала в управление жильем. Давайте называть вещи своими именами: в Украине остались две сферы, куда пока еще не вошел крупный бизнес, — это земля и жилищнокоммунальное хозяйство. Сейчас, путем введения нового кодекса, крупный капитал будет «делить» жилищно-коммунальное хозяйство. В документе впервые заложена норма, позволяющая отбирать квартиры за долги по коммунальным платежам. Будут ли на самом деле это делать или нет, сказать сложно, но законодательно такая возможность уже заложена в норме кодекса. Говорить лестно о таком документе нельзя.

Недоработок в нем очень много. Например, появился такой объект права собственности, как многоквартирный дом, причем его собственником может быть физическое (один человек) или юридическое лицо. Как это понимать? Напомню, раньше объектами собственности могли быть: квартира в многоквартирном доме, усадьба — дом с землей и просто одноквартирный дом без земли. Теперь особо подчеркивается: «в том числе и многоквартирный дом». Если бы в кодексе оговорили, что речь идет, допустим, о так называемом доходном доме, когда на правах частной собственности одному человеку принадлежит многоквартирный дом и он сдает квартиры внаем, тогда было бы понятно. Но такого уточнения в проекте кодекса нет, а потому нововведение можно понимать и так, и сяк.

Предположим, вам на правах частной собственности принадлежит квартира в многоквартирном доме. На основании Жилищного кодекса вы будете собственником квартиры, а у вас будет еще собственник всего дома? Хочется спросить, а разве дом состоит не из квартир таких же жильцов, как и вы? Получается, в документ уже закладывается правовая коллизия, то есть может прийти некто, кто объявит себя собственником вашего дома и начнет продавать чердаки, подвалы, лестничные клетки, а потом, глядишь, сможет продавать и квартиры. Возникнут судебные споры по поводу квартир, ведь будет два собственника на один объект. Какой из этих двух вариантов имел в виду законодатель, говоря о многоквартирном доме как объекте собственности, непонятно.

Второй момент. Жилищно-строительные кооперативы собираются ликвидировать, и они станут просто жилищными кооперативами, но согласие самих кооператоров при этом никто не спрашивает. Законодатель отводит им время на реорганизацию. И все. Дальше не сказано, что будет, если ЖСК реорганизацию не пройдет. Их что, просто снимут с регистрации как юридические лица? Кто вправе принудительно менять организационно-правовые формы организации? Ответов на эти вопросы нет.

Кроме того, законодатель до конца не вычитал даже закон о кооперации, который предусматривает три типа кооперативов: производственные, потребительские и обслуживающие.

Как мы понимали, мы, жилищно-строительные кооперативы, относимся к обслуживающим кооперативам. Но в одном месте документа ЖСК называется обслуживающим, в другом месте того же документа — потребительским. Это свидетельствует о низкой квалификации людей, которые готовили проект Жилищного кодекса.

Много и других нестыковок. Так, в проекте кодекса записано, что собственником квартиры может быть лицо, до-стигшее совершеннолетия, то есть восемнадцати лет. Вместе с тем, по закону о кооперации, который не отменен, членом кооператива может быть лицо, достигшее шестнадцати лет. Нестыковка. Что нам делать с теми, кто в шестнадцать лет стал членом кооператива и получил квартиру? Не лишать же их права собственности?

Проект Жилищного кодекса не оговаривает, как поступать с паями человека, которого исключили из кооператива и лишили права на квартиру. (В советском кодексе было восемь пунктов, по которым можно было исключить человека из кооператива. — Авт.) По закону о кооперации, ему этот пай будут возвращать два года. Кого это может устроить? Представьте, человека исключили из кооператива, его квартиру передали другому члену кооператива, ему негде жить, а деньги пая ему надо ждать еще два года?!

В проекте Жилищного кодекса нет четкого определения, что такое нежилое и вспомогательное помещение. Раньше мы понимали, что нежилые помещения в многоквартирном доме — это магазины, офисы. Теперь, когда в проекте кодекса понятия нежилого и вспомогательного помещения перепутаны, в разделе «плата за жилье» вообще не сказано о том, что собственники нежилых помещений должны за них что-то платить. На первый взгляд, можно подумать, что будущий кодекс лоббирует интересы собственников магазинов и офисов, но это не так. Закончится это тем, что плату за жилье будет нормировать государство, а плата за «нежилье» будет такой, какую назначит управляющая компания. Законодатель не урегулировал этот вопрос и не сказал, сколько надо платить за эти помещения.

Процедура перевода жилых помещений в нежилые упрощена до минимума: достаточно только заявления собственника помещения. Согласия соседей уже не надо. Осталось только одно условие — помещение должно находиться не выше второго этажа.

— Но ведь там могут обустроить бар или другое увеселительное заведение и это будет мешать соседям?!

— Перечень рода деятельности и услуг, разрешенных в нежилых помещениях многоквартирных домов, будет утверждать Кабинет министров. Что он утвердит — неизвестно.

Но самое главное не это. На сегодняшний день, когда такой формы управления жильем, как жилкоммунсервисы, не будет, гражданам дается возможность создать ОСМД, жилищный кооператив или получить управляющего жильем (то есть управляющую компанию). Управляющего назначают после проведения общественных слушаний.

Казалось бы, полная свобода действий, но это не так. В кодекс заложили условие: для того чтобы управлять жильем, надо получить специальное разрешение. Для получения специального разрешения нужно иметь материально-техническую базу, финансовые возможности, необходимый штат работников и организационно-технический потенциал. Этим четырем условиям не может отвечать ни один ЖСК или ОСМД. Это под силу только крупному капиталу, а если вы не получите это специальное разрешение, то не сможете управлять даже своим собственным жильем.

К этому следует добавить, что в новых домах ОСМД уже создают сами застройщики, так как будущие жильцы пока еще друг друга не знают. Собрать их всех вместе на собрание невозможно. Сказать точно, кто из них согласен с такой формой управления, а кто нет, тоже нельзя. Застройщиков устраивает такое положение дел, поскольку можно спрятать свои недоделки. Если вы слышали, как в Одессе падают лифты в новых домах, так это об этом. Застройщик может установить в доме заведомо бракованное оборудование, но отвечать за это не будет, так как новый дом сразу будет передан на баланс «своему» ОСМД. Новый Жилищный кодекс откроет застройщикам зеленую улицу — твори, что хочешь.

— А разве у нас так много управляющих компаний? Их уже подготовили?

— Это же большой бизнес. Так было в России, так будет и у нас. Как я понимаю, на весь город достаточно будет всего четырех управляющих компаний, если не четырех, то не больше десяти. Кстати, в кодексе не оговорено, что на деньги, собранные в виде платежей, управляющие компании должны еще что-либо делать. Это прекрасный механизм получения средств. Общая тенденция Жилищного кодекса направлена на защиту крупного бизнеса.

— Странно, сегодня вы управляете своим жильем, и достаточно успешно…

— Управляем, потому что сегодня нет Жилищного кодекса, но нам его навязывают.

Когда слышишь такие мнения, становится страшновато. Получается так, что все неприятности уже запрограммированы заранее, и программа вряд ли подлежит «перезагрузке». Называется, ждали-ждали реформу ЖКХ, а тут впору сказать: «Вот тебе, бабушка, и Юрьев день…».